9月1日起，《北京市住房租賃條例》將正式施行。近年來，北京住房租賃市場發(fā)展迅速，但“黑中介”、“甲醛房”、“隔斷房”、押金不退、虛假房源等亂象時(shí)有發(fā)生。在全國的住房租賃市場中，矛盾糾紛也并不罕見。

黨的十九大報(bào)告中指出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”除北京之外，國內(nèi)其他地區(qū)也有相關(guān)政策響應(yīng)，涉及發(fā)布租賃指導(dǎo)價(jià)、加強(qiáng)住房租賃資金監(jiān)管、發(fā)展保障性租賃住房、打擊違法違規(guī)中介機(jī)構(gòu)、使用中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)資金等。

有專家認(rèn)為，《北京市住房租賃條例》有不少新穎之處，如通過加強(qiáng)政府調(diào)控穩(wěn)定租金水平、對違規(guī)群租房有一定處罰措施等，后續(xù)應(yīng)在行政裁量權(quán)上有細(xì)則性規(guī)定跟進(jìn)。浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛則表示，希望國家能出臺(tái)一部完整、有可操作性的住宅租賃法律，將住房租賃市場中政府的權(quán)利和義務(wù)、租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)等界定清楚。

住房租賃市場亂象頻現(xiàn)

根據(jù)天眼查發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告（2020）》，截至2020年，全國擁有90萬余家房屋租賃相關(guān)企業(yè)。在900余家長租公寓相關(guān)企業(yè)中，已經(jīng)注銷或者吊銷的長租公寓相關(guān)企業(yè)占總量的15%。另外，全國約有22%的長租公寓相關(guān)企業(yè)存在過經(jīng)營異常情況，近5%的相關(guān)企業(yè)受到過行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為。

“對于租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)來說，攬收房源后需要盡快將其租出，減少在中介機(jī)構(gòu)手中的控制周期，才能實(shí)現(xiàn)利潤最大化。因此，可能出現(xiàn)管理不到位、過于追求效率而忽視居住質(zhì)量等問題?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示。

2020年，長租公寓品牌蛋殼公寓爆雷事件引發(fā)公眾關(guān)注。據(jù)媒體報(bào)道，公寓運(yùn)營方拖欠房東房租，房東要收回房子，于是有人卸門換鎖、強(qiáng)行趕走租戶，還有租客因使用租金貸，陷入違約困境。同年，還有杭州長租公寓品牌友客、巢客相繼爆雷，上海長租公寓品牌嵐越跑路等。

郭毅分析，這種企業(yè)其實(shí)是采用金融杠桿來撬動(dòng)市場規(guī)模擴(kuò)張。企業(yè)融資過程中，為了最大化擴(kuò)張市場，就抬高租金去攬收更多房源，但房源攬收后自身經(jīng)營水平不夠，導(dǎo)致房源冗余，從而出現(xiàn)資金鏈斷裂。

“機(jī)構(gòu)從房東處高價(jià)收來房源，又將其低價(jià)租出，以搶占市場，基本是在虧本經(jīng)營，所以資金鏈一旦斷裂，房東和房客之間的糾紛就不可避免?！北本┦婿沃Z律師事務(wù)所合伙人律師李永軍表示。

除了長租公寓的問題，“黑中介”、房屋安全、押金糾紛等問題也較為突出。

據(jù)報(bào)道，2021年哈爾濱曾在半個(gè)月內(nèi)發(fā)生兩起群租房著火事件。8月31日，哈爾濱道外區(qū)一群租房發(fā)生火災(zāi)，該群租房50多平方米的空間容納了16張床位，連廚房都擺上了床。9月13日，南崗區(qū)一群租房發(fā)生火災(zāi)，未造成人員傷亡。

2021年12月，西安一大學(xué)生在退租房子時(shí)，與房東商量退還押金，遭到拒絕和辱罵后服毒身亡。據(jù)了解，該出租屋每月租金1900元，每半年付一次，押金3000元。

房東和租客，后者往往處于弱勢地位?！胺繓|單方面解約的情況其實(shí)比較多，”李永軍根據(jù)代理經(jīng)驗(yàn)介紹，“有時(shí)房東覺得原先租金太低，想解約重新租出去，但租戶想繼續(xù)履行合同。部分房東為了讓租戶解約，會(huì)采取斷水?dāng)嚯姸麻T等極端行為，租戶沒有時(shí)間精力耗下去，只能解除合同，接受一定賠償?！崩钣儡姳硎?，盡管從法律上來說，租戶可以要求繼續(xù)履行合同，但實(shí)際上有難度。

住房租賃市場存在亂象，在投訴上也可見一斑。2020年全國消協(xié)組織受理投訴情況分析顯示，長租公寓等租房糾紛沖突大，消費(fèi)者投訴的主要問題有：部分長租公寓、房屋中介提供的租房合同利用不公平格式條款減輕自身責(zé)任，加重消費(fèi)者責(zé)任；拖延向退租租戶退款、不按約定提供服務(wù)、返現(xiàn)優(yōu)惠不履行、客服無法聯(lián)系；一些長租公寓高收低租、長租短付形成資金池，因經(jīng)營不善倒閉，未及時(shí)將房租支付給房東，造成租戶被強(qiáng)制清退，無法收回預(yù)交租金或者要繼續(xù)償還貸款；有的長租公寓裝修質(zhì)量不過關(guān)，影響消費(fèi)者身體健康；個(gè)體“黑”中介、小中介監(jiān)管困難。此外，中國質(zhì)量萬里行消費(fèi)投訴平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2019年度房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)投訴21613例，房屋租賃行業(yè)相關(guān)投訴有5571例，占投訴總量的25.78%。

多地出臺(tái)政策規(guī)范住房租賃市場

黨的十九大報(bào)告中提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2020年9月，住建部制定《住房租賃條例（征求意見稿）》，對出租和承租行為、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、扶持政策、服務(wù)監(jiān)督等項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行了明確規(guī)定。

《北京市住房租賃條例》的實(shí)施，將使北京成為首個(gè)將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。記者梳理發(fā)現(xiàn)，此前，國內(nèi)也有不少地方出臺(tái)相關(guān)政策，規(guī)范住房租賃市場。

《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》于1994年7月1日起施行，并于2021年作出第二次修正。該條例在租賃合同、當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、轉(zhuǎn)租等方面作出了規(guī)范。“廣東那邊的規(guī)范做得比較早，可能因?yàn)槿丝诹鲃?dòng)比較大，租賃市場需求比較大。”李永軍分析。

此外，一些城市也在房屋租賃市場規(guī)范方面出臺(tái)相關(guān)政策，涉及發(fā)布租賃指導(dǎo)價(jià)、加強(qiáng)住房租賃資金監(jiān)管、發(fā)展保障性租賃住房、打擊違法違規(guī)中介機(jī)構(gòu)、中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)資金使用等。

例如，2018年起，江西南昌全面實(shí)行商品房屋租賃屬地管理，市房屋租賃管理服務(wù)中心定期發(fā)布房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格與房屋租賃信息，讓租客心里有本“明白賬”。2020年10月，南昌市下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化商品房屋租賃管理改革的通知》，在唯一居所承租人可領(lǐng)居住權(quán)、登記備案權(quán)限下移、建設(shè)商品房租賃平臺(tái)等方面作出規(guī)定。

在住房租賃資金監(jiān)管方面，2020年9月，成都發(fā)布《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》，對開展住房租賃資金監(jiān)管的一系列事項(xiàng)進(jìn)行了明確。要求承租人支付租金周期超三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶，不能隨意動(dòng)用。同年11月，重慶發(fā)布《關(guān)于實(shí)施住房租賃資金監(jiān)管加強(qiáng)住房租賃企業(yè)合規(guī)經(jīng)營的通知》，要求住房租賃企業(yè)應(yīng)在主城中心城區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)銀行開立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，該賬戶不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質(zhì)的資金。武漢也起草了相關(guān)實(shí)施細(xì)則，明確了類似的資金規(guī)范。

在發(fā)展保障性租賃住房方面，2021年11月，山東發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》，提出因地制宜發(fā)展保障性租賃住房、建立健全保障性租賃住房基礎(chǔ)制度、落實(shí)落細(xì)支持政策等措施。2022年4月，寧夏發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》，扎實(shí)推進(jìn)自治區(qū)保障性租賃住房工作，有效解決好新市民、青年人等群體住房困難。此外，南京、濟(jì)南、南通、鄭州、呼和浩特、廈門等地均發(fā)布了相關(guān)實(shí)施意見。

在打擊違法違規(guī)中介機(jī)構(gòu)方面，2019年，住建部等6部門聯(lián)合開展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治工作，取得明顯成效。2021年7月，住建部等8部門決定，持續(xù)開展整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，違規(guī)開展住房租賃消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)、存在“高進(jìn)低出”“長收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為等被列入整治重點(diǎn)。

在中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)資金使用上，2021年4月，石家莊出臺(tái)《石家莊市支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)專項(xiàng)資金使用管理辦法（試行）》等多項(xiàng)政策，針對專項(xiàng)資金使用、新建租賃住房、改建租賃住房、閑置住房改造租賃住房等進(jìn)行了明確。同年5月，天津印發(fā)《天津市中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)資金使用管理辦法》，提出對新建、改建、盤活等方式籌集的租賃住房進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)。山西太原、廣西南寧等也都有相關(guān)舉措。

“對住房租賃市場的管理會(huì)越來越嚴(yán)格”

根據(jù)國家及各地出臺(tái)的相關(guān)政策，李永軍分析認(rèn)為，國家對于住房租賃市場的管理會(huì)越來越嚴(yán)格。

郭毅十分肯定《北京市住房租賃條例》中關(guān)于加強(qiáng)政府調(diào)控、穩(wěn)定租金水平的相關(guān)內(nèi)容?！斑^去政府沒有出手干預(yù)過房租的狀況，而是通過市場化的手段去解決，比如增加保障性租賃住房的供應(yīng)量，來滿足低收入家庭的居住需求。但通過行政手段干預(yù)租金漲幅，比較少見?！彼J(rèn)為，這意味著政府把房租納入人民日常生活剛性支出中。

李永軍注意到，《北京市住房租賃條例》對出租人的部分權(quán)利進(jìn)行了限制，要求不能擅自停水停電或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以解除租賃合同、提前收回出租房?！爸拔覀冎饕m用的是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，里面沒有這么具體的規(guī)定?！?/p>

他認(rèn)為，條例中關(guān)于農(nóng)村宅基地閑置土地租賃等盤活利用規(guī)定也值得重視，“這一塊比較新穎，并且專門指定了一個(gè)政府部門負(fù)責(zé)，將城鎮(zhèn)和農(nóng)村的土地租賃市場放到一起管理?！?/p>

“從法律責(zé)任上來說，整治違規(guī)群租房，除了責(zé)令恢復(fù)原狀外，還有一定的處罰措施，我覺得這比之前更嚴(yán)格了。”李永軍表示，條例使得針對違反相關(guān)租賃規(guī)定的處罰有法可依，至于具體的處罰措施，他認(rèn)為相關(guān)部門還會(huì)制定一個(gè)行政裁量權(quán)的規(guī)定。“因?yàn)檫@個(gè)條例的規(guī)定還是原則性的?！?/p>

8月29日，《關(guān)于印發(fā)北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)〈北京市住房租賃條例〉行政處罰裁量基準(zhǔn)的通知（征求意見稿）》發(fā)布，進(jìn)一步明確了住建系統(tǒng)行政處罰裁量權(quán)基準(zhǔn)。“這個(gè)還是征求意見稿，公示后配套法律法規(guī)應(yīng)該就相對完善了?！崩钣儡娬f。

丁建剛認(rèn)為，北京率先落地住房租賃條例值得肯定。后續(xù)，他希望國家能出臺(tái)一部完整的有可操作性的住宅租賃法律，將住房租賃市場中政府的權(quán)利和義務(wù)、租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)等界定清楚，同時(shí)，用法律保障租購?fù)瑱?quán)，租房者平等享受城市公共服務(wù)等。（新京報(bào)記者葉紅梅、徐美慧）