歲末年初，為何一些小區(qū)能給業(yè)主發(fā)“紅包”？面對小區(qū)公共收益，業(yè)主、業(yè)委會、社區(qū)、物業(yè)公司等需要從小區(qū)長期管理出發(fā)，良性溝通、合作。厘清小區(qū)公共收益賬，其實也就是厘清小區(qū)管理思路的過程。
別人家的小區(qū)又發(fā)“紅包”了！
武漢東湖壹號小區(qū)向業(yè)主發(fā)放45萬元紅包，每家300元；東西湖水印桃源小區(qū)一戶發(fā)放一袋米、一壺油；青山依江畔園小區(qū)擬每戶發(fā)放200元；宜昌西苑小區(qū)每戶300元……
春節(jié)前，武漢某小區(qū)發(fā)放紅包的新聞再次沖上微博的熱搜。
歲末年初，這些“別人家”小區(qū)總會引起大家的關(guān)注。這些“紅包”來自哪里？“別人家”的小區(qū)為什么能發(fā)“紅包”？湖北日報全媒記者進行了調(diào)查。
“紅包”從這里來
“我們準備每戶發(fā)放200元，小區(qū)住戶1325戶，預(yù)計支出26萬元左右，正在征求意見?！?月7日，武漢市青山區(qū)依江畔園小區(qū)業(yè)委會主任黃志平告訴記者，這些錢都來自小區(qū)的公共收益，2017年小區(qū)分過一次。依江畔園小區(qū)第三屆業(yè)委會去年1月份成立，今年準備再次分紅。
一則公告透露了依江畔園小區(qū)去年公共收益的情況：2020年總收入共計37.47萬元，其中地面停車費27.31萬元，電梯廣告費用5.84萬元，快遞柜場地費用等0.36萬元，商家在小區(qū)舉辦活動的場地租賃費用收入等3.96萬元。還有上期結(jié)余的164.28萬元。支出方面，包括業(yè)委會辦公支出0.16萬元，小區(qū)管理費用2.09萬元等。
“剩余資金里要除去物業(yè)公司和保安公司的保證金，還有150萬元左右?！秉S志平說，按照要求賬目每半年公示一次，非常詳細。
“我們?nèi)ツ昝繎舭l(fā)了200元，今年正在發(fā)，每戶300元?！币瞬髁陞^(qū)西苑小區(qū)業(yè)委會主任李波說。據(jù)介紹，電梯和戶外廣告、停車收費、門面出租、快遞柜場地費等是主要來源。
李波說，經(jīng)多方協(xié)商，小區(qū)公共收益里將轉(zhuǎn)移一部分停車費收入補貼小區(qū)物業(yè)，其余部分全部用作小區(qū)建設(shè)和業(yè)主分紅。小區(qū)住戶去年共分紅10萬元，今年為15萬元左右。
“當然歡迎，這是小區(qū)管理得力的表現(xiàn)?！?月10日，剛剛領(lǐng)完錢的西苑小區(qū)一位業(yè)主說。另一位業(yè)主則表示，“發(fā)不發(fā)都行，關(guān)鍵是希望錢都用到小區(qū)和業(yè)主身上?！?/p>
公共收益該不該發(fā)
“公共收益可以發(fā)，但是不鼓勵?！焙笔∥飿I(yè)服務(wù)協(xié)會副秘書長徐鴻濤表示，1月1日起施行的《民法典》規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?，F(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》也規(guī)定，公共收益的使用和分配，應(yīng)該由業(yè)主大會決定。
“（分紅）錢不多，其實主要是溝通聯(lián)絡(luò)業(yè)主與業(yè)委會的感情。不一定會是常態(tài)?！秉S志平認為，公共收益主要還是保留考慮日后投入小區(qū)建設(shè)。例如修建公共停車位，安裝高空拋物監(jiān)控、健身器材等，這些支出范圍不屬于小區(qū)公共維修基金的使用范疇。
“會發(fā)?！崩畈▌t表示，因為西苑小區(qū)2015年左右開始入住，還比較新，維修基金也充足。每年常規(guī)建設(shè)之外，公共收益分發(fā)給大家。“去年7月，小區(qū)公共收益和小區(qū)物業(yè)出資各占一半，共花費8000元舉辦了唱紅歌比賽，業(yè)主們自得其樂?！崩畈ㄕf。
“公共收益將作為小區(qū)今后的‘養(yǎng)老錢’，進行有益補充。”宜昌錦繡星城業(yè)委會主任阮亞波告訴記者，業(yè)主們商議以后，決定公共收益不分紅。
省住建廳相關(guān)負責人表示，國家《物業(yè)管理條例》明確業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充住宅專項維修資金。這位負責人表示，小區(qū)要著眼長遠留足小區(qū)的“養(yǎng)老金”，將公共收益主要用于不能動用住宅專項維修資金的小區(qū)相關(guān)建設(shè)管理事項。但分與不分，最終由全體業(yè)主自己來決定。
公共收益難“收”在何處
個別小區(qū)發(fā)“紅包”，卻頻頻上熱搜，顯示出人們對小區(qū)管理的極大關(guān)注：我的小區(qū)有無公共收益？
目前，部分小區(qū)有公共停車位及經(jīng)營性房屋可以經(jīng)營，有電梯的住宅也有多少不一的廣告收入。根據(jù)《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決定或者授權(quán)，可決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布經(jīng)營所得收益和支出情況。
“不知道”“從未聽說”“不知道誰在管”……經(jīng)記者詢問了解，許多小區(qū)業(yè)主對小區(qū)公共收益知之甚少。
記者在調(diào)查中同時發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會要掌握好、使用好小區(qū)公共收益也并不容易。東湖壹號小區(qū)業(yè)委會方面介紹，之前老物業(yè)公司一直沒有將公共收益交給業(yè)主委員會管理，直到2018年12月第二屆業(yè)主委員會成功換屆，在征求小區(qū)所有居民意見后，業(yè)委會決定更換了物業(yè)公司。
“獲取公共收益主導(dǎo)權(quán)，確實非常曲折?！蔽髟沸^(qū)業(yè)委會主任李波感慨，前后與小區(qū)物業(yè)公司溝通十余次，一度發(fā)生沖突?！胺磸?fù)溝通沒有結(jié)果，我們說要提起訴訟，物業(yè)公司才妥協(xié)。”
徐鴻濤表示，尤其是在小區(qū)業(yè)委會成立之前，小區(qū)公共收益均為物業(yè)公司依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定受委托管理。不少物業(yè)企業(yè)以物業(yè)管理支出為名義，直接將公共收益轉(zhuǎn)入物業(yè)公司，或者是說不清楚的“糊涂賬”。
在徐鴻濤看來，部分物業(yè)公司因為物業(yè)費收不齊，在沒有經(jīng)過業(yè)主大會或者業(yè)委會的允許的情況下，將公共收益作為物業(yè)服務(wù)補貼，其實是踩了“紅線”。
此外，作為業(yè)主利益的重要代表，小區(qū)業(yè)委會的組建情況和執(zhí)行力也不樂觀。在海南，去年1月時有業(yè)委會的不到15%。在北京，這一比例也才達到36.2%。
“我省情況不會例外，業(yè)委會成立難是共性問題。”徐鴻濤表示。
記者采訪了解到，業(yè)委會代表業(yè)主利益，但只是小區(qū)居民自治組織，主要靠奉獻和“一腔熱情”，導(dǎo)致業(yè)委會組織力、執(zhí)行力千差萬別。
三方聯(lián)動，維護共同家園
如何收好、用好小區(qū)公共收益，升級小區(qū)管理，各地都有探索。
公共收益管理費用如何界定？福建省在2019年新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能收取經(jīng)營管理費用，且費用支出不超過公共收益的30%。
如何使用公共收益？上海市要求各小區(qū)將不低于50%的公共收益納入專項維修資金。在湖北省，武漢市武昌區(qū)探索建立了全省第一個業(yè)委會孵化中心，對業(yè)委會工作進行培訓(xùn)。
“業(yè)主們要積極參與，而不只是想坐享其成。同時，要加強社區(qū)居委會與業(yè)委會、物業(yè)的三方聯(lián)動?！比A中師范大學社會學院副教授梅志罡表示，社區(qū)居委會對小區(qū)管理特別是公共收益管理的引導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)督要加強。業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司要緊密合作，形成合力才能打造共建共治共享的小區(qū)治理格局。
2020年6月，湖北省出臺了《關(guān)于深化新時代黨建引領(lǐng)加強基層社會治理的意見》，提出健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居民委員會與業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)同聯(lián)動機制；加強小區(qū)業(yè)委會建設(shè)，推進符合條件的業(yè)委會建立黨組織。
據(jù)了解，目前省委組織部、省住建廳、省民政廳等有關(guān)部門正抓緊會商完善出臺上述“三方聯(lián)動”機制相關(guān)文件，推動黨建引領(lǐng)深化“紅色物業(yè)”管理，提升小區(qū)服務(wù)和管理水平。隨著小區(qū)業(yè)委會的組建，小區(qū)公共收益的歸集、使用將會越來越規(guī)范有序。（湖北日報）